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PremiĂšre maison : bien vous prĂ©parer pour mieux rĂ©ussir

Acheter une premiÚre propriété est un projet stimulant. Pour le réussir, il est essentiel de bien comprendre les étapes clés, les outils financiers disponibles et les frais à prévoir. Voici un aperçu des éléments à considérer pour vous lancer avec confiance.

1- Comprendre votre capacitĂ© d’achat

Avant de visiter des maisons ou de rĂȘver Ă  une cour arriĂšre, vous devez d’abord Ă©tablir les fondations de votre projet : votre budget.

Il faut donc commencer par une Ă©valuation honnĂȘte de votre situation financiĂšre actuelle. Cela implique de calculer vos revenus, vos dĂ©penses mensuelles, vos dettes et votre capacitĂ© d’épargne. 

Deux ratios sont essentiels pour dĂ©terminer votre capacitĂ© d’emprunt :

  • Le ratio d’amortissement brut de la dette : vos frais de logement (prĂȘt hypothĂ©caire, taxes, chauffage) ne devraient pas dĂ©passer 32 % de votre revenu brut.
  • Le ratio d’amortissement total de la dette : l’ensemble de vos dettes, y compris les prĂȘts auto, cartes de crĂ©dit et autres engagements, ne devrait pas dĂ©passer 40 % de votre revenu brut.

2- La mise de fonds : un levier stratĂ©gique

La mise de fonds est la somme que vous devez fournir Ă  l’achat d’une propriĂ©tĂ©. Elle peut provenir de vos Ă©conomies, d’un REER (via le RAP), d’un CELIAPP ou d’un don familial admissible.

Voici les exigences minimales :

  • 5 % du prix d’achat pour une propriĂ©tĂ© de 500 000 $ ou moins.
  • 5 % sur les premiers 500 000 $, plus 10 % sur l’excĂ©dent, pour une propriĂ©tĂ© entre 500 000 $ et 1 499 999 $.
  • 20 % pour une propriĂ©tĂ© de 1,5 million $ ou plus, car l’assurance prĂȘt hypothĂ©caire (SCHL ou Sagen) n’est pas offerte au-delĂ  de ce seuil.

Si votre mise de fonds est infĂ©rieure Ă  20 %, une assurance prĂȘt hypothĂ©caire est exigĂ©e (SCHL ou Sagen). Cette prime peut reprĂ©senter jusqu’à 4 % du montant du prĂȘt, Ă  laquelle s’ajoute une taxe de 9 975 %. Elle peut ĂȘtre payĂ©e comptant ou ajoutĂ©e au prĂȘt.

Voici un exemple illustrant l’incidence d’une mise de fonds de 5 % avec prime SCHL, comparĂ©e Ă  20 % avec un taux d’intĂ©rĂȘt constant sur 25 ans.

Opter pour une mise de fonds rĂ©duite permet d’acheter plus tĂŽt et peut donner accĂšs Ă  de meilleurs taux hypothĂ©caires. En contrepartie, cela entraĂźne le paiement d’une prime d’assurance prĂȘt hypothĂ©caire, qui augmente le coĂ»t total du prĂȘt. Vous devez aussi payer la TVQ de 9,975 % sur cette prime.

3- Les frais de dĂ©marrage : Ă  ne pas nĂ©gliger

En plus de la mise de fonds, divers frais ponctuels doivent ĂȘtre acquittĂ©s avant la transaction ou au moment de celle-ci :

  • Frais d’inspection : pour Ă©valuer l’état de la propriĂ©tĂ©.
  • Frais d’évaluation : exigĂ©s par le prĂȘteur pour confirmer la valeur marchande.
  • Honoraires du notaire : pour la rĂ©daction et l’enregistrement des documents lĂ©gaux.
  • Droits de mutation immobiliĂšre (taxe de bienvenue) : calculĂ©s selon le prix d’achat ou l’évaluation municipale.
  • Frais d’ajustement : taxes fonciĂšres, Ă©lectricitĂ©, copropriĂ©tĂ©, etc.
  • Frais de dĂ©mĂ©nagement, branchements, ameublement, rĂ©novations.

Ces frais peuvent reprĂ©senter entre 1,5 % et 4 % du prix d’achat. Une bonne stratĂ©gie consiste Ă  Ă©pargner ces montants Ă  l’avance, en plus de votre mise de fonds.

4- CELIAPP et RAP : deux outils puissants

Le CELIAPP permet d’épargner jusqu’à 40 000 $ Ă  vie, avec des cotisations annuelles de 8 000 $. Les cotisations sont dĂ©ductibles, les revenus de placement non imposables, et les retraits admissibles exempts d’impĂŽt.

Ce compte est accessible aux rĂ©sidentes et rĂ©sidents canadiens de 18 Ă  71 ans n’ayant pas Ă©tĂ© propriĂ©taires-occupants au cours de l’annĂ©e d’ouverture ni des quatre annĂ©es prĂ©cĂ©dentes.

Le RAP permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER (120 000 $ pour un couple) sans impĂŽt, Ă  condition de rembourser le montant sur 15 ans.

Une stratĂ©gie appelĂ©e « emprunt de 90 jours Â» permet de participer au RAP mĂȘme sans cotisation prĂ©alable : vous empruntez, dĂ©posez dans un REER, attendez 90 jours, puis retirez le montant via le RAP.

Il est essentiel que les fonds soient dans le REER depuis au moins 90 jours avant le retrait afin de respecter les rĂšgles d’admissibilitĂ©. Cette stratĂ©gie gĂ©nĂšre un remboursement d’impĂŽt grĂące Ă  la cotisation REER, que vous pouvez ensuite utiliser de diffĂ©rentes façons pour optimiser votre mise de fonds.

CELIAPP ou RAP?

En gĂ©nĂ©ral, il est recommandĂ© de prioriser le CELIAPP en raison de ses avantages fiscaux et de l’absence de remboursement. Le RAP peut ensuite venir en complĂ©ment selon votre situation.5-

5- Préautorisation hypothécaire et accompagnement

Avant de soumettre une offre sur une propriĂ©tĂ©, il est fortement recommandĂ© d’obtenir une prĂ©autorisation hypothĂ©caire.

Cette dĂ©marche vous permet de connaĂźtre le montant maximal que vous pouvez emprunter, de dĂ©montrer votre sĂ©rieux aux vendeurs et de vous protĂ©ger contre une Ă©ventuelle hausse des taux d’intĂ©rĂȘt.

Il est important d’éviter tout nouvel engagement financier important, comme l’achat d’un vĂ©hicule, aprĂšs avoir obtenu votre prĂ©autorisation, car cela pourrait rĂ©duire votre capacitĂ© d’emprunt.

En parallĂšle, il est judicieux de s’entourer de spĂ©cialistes qui connaissent bien le marchĂ© immobilier. Un courtier immobilier ou une courtiĂšre immobiliĂšre, par exemple, peut vous aider Ă  cibler les propriĂ©tĂ©s correspondant Ă  vos critĂšres, Ă  organiser les visites et Ă  nĂ©gocier les conditions de l’offre d’achat, en plus de vous accompagner tout au long du processus.

6- L’offre d’achat et le financement

Lorsque vous trouvez la maison qui vous convient, l’étape suivante consiste Ă  soumettre une offre d’achat.

Ce document contractuel officialise votre intention et prĂ©cise plusieurs Ă©lĂ©ments clĂ©s : l’adresse de la propriĂ©tĂ©, le prix proposĂ©, le montant du dĂ©pĂŽt, la date de prise de possession ainsi que les inclusions et exclusions.

Il peut Ă©galement contenir des conditions, telles que l’obtention du financement, une inspection satisfaisante ou la vente de votre propriĂ©tĂ© actuelle.

Le vendeur peut accepter l’offre, la refuser ou proposer une contre-offre. Une fois l’offre acceptĂ©e et toutes les conditions remplies, elle devient juridiquement contraignante.

À cette Ă©tape, l’inspection prĂ©achat joue un rĂŽle crucial. Elle permet de dĂ©tecter d’éventuels problĂšmes majeurs et peut influencer la nĂ©gociation ou mĂȘme mener Ă  l’annulation de la transaction si les rĂ©sultats sont prĂ©occupants.

7- Le financement et les protections à prévoir

Une fois l’offre d’achat acceptĂ©e, il est temps de finaliser votre financement. Le choix du prĂȘt hypothĂ©caire est une Ă©tape dĂ©terminante.

Vous aurez différentes options, comme un taux fixe, qui garantit la stabilité de vos paiements pendant toute la durée du terme, ou un taux variable, qui suit les fluctuations du taux préférentiel et peut offrir des économies si les taux sont bas.

Peu importe celui que vous privilĂ©gierez, vous pouvez opter pour des paiements accĂ©lĂ©rĂ©s – hebdomadaires ou toutes les deux semaines – afin de rĂ©duire la durĂ©e d’amortissement et le coĂ»t total des intĂ©rĂȘts.

Il est important de vĂ©rifier que vous dĂ©tenez une assurance afin de couvrir le solde de votre emprunt en cas de dĂ©cĂšs ou pour prendre en charge vos paiements en cas d’invaliditĂ©.

MĂȘme si vous bĂ©nĂ©ficiez d’une assurance collective par l’entremise de votre employeur, il est important de vĂ©rifier si celle-ci couvre adĂ©quatement vos obligations hypothĂ©caires. Cette protection peut ĂȘtre dĂ©terminante en cas d’imprĂ©vu.

L’assurance habitation, quant Ă  elle, est obligatoire pour obtenir un prĂȘt. Elle doit couvrir au minimum la valeur de remplacement de la propriĂ©tĂ©.

En plus de vous protĂ©ger contre les sinistres comme les incendies, les dĂ©gĂąts d’eau ou le vol, elle inclut gĂ©nĂ©ralement une couverture en responsabilitĂ© civile, essentielle si vous causez involontairement des dommages Ă  quelqu’un d’autre.

8- La signature chez le ou la notaire

Une fois le financement approuvĂ© et les conditions de l’offre d’achat remplies, la transaction se conclut chez le ou la notaire.

Il ou elle vĂ©rifie les titres de propriĂ©tĂ©, prĂ©pare les documents lĂ©gaux (acte de vente et d’hypothĂšque), effectue les ajustements de taxes et s’assure que les fonds sont bien transfĂ©rĂ©s au vendeur. Avant la signature, vous devrez fournir une preuve d’assurance habitation couvrant au minimum la valeur de remplacement de la propriĂ©tĂ©.

C’est Ă©galement un bon moment pour discuter de la rĂ©partition de la propriĂ©tĂ© entre les acheteurs, notamment si les mises de fonds sont inĂ©gales.

Le ou la notaire peut vous conseiller sur les options juridiques disponibles pour protĂ©ger les intĂ©rĂȘts de chacun et de chacune, par exemple en prĂ©cisant les parts de propriĂ©tĂ© dans l’acte de vente ou en rĂ©digeant une convention entre copropriĂ©taires.

Une fois les documents signés et les fonds transférés, vous devenez officiellement propriétaire.

En conclusion

Acheter une premiĂšre maison est un projet ambitieux, mais tout Ă  fait rĂ©alisable avec une bonne prĂ©paration. En comprenant les Ă©tapes clĂ©s, en utilisant les bons outils d’épargne, en prĂ©voyant les frais connexes et en vous assurant adĂ©quatement, vous pouvez avancer avec confiance.

Alec Gauthier, M. Sc.

Conseiller adjoint en gestion de patrimoine, Valeurs mobiliĂšres Desjardins

Sources :

Canada, Agence du revenu. « Compte d’épargne libre d’impĂŽt pour l’achat d’une premiĂšre propriĂ©tĂ© (CELIAPP). Â» canada.ca, 27 mars 2023, www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/impot/particuliers/sujets/compte-epargne-libre-impot-achat-premiere-propriete.html.

Centris. « Guide complet : comment acheter une maison en 12 Ă©tapes. Â» centris.ca, 2024, www.centris.ca/fr/blogue/immobilier/guide-complet-comment-acheter-une-maison-en-12-etapes?uc=1.  Site visitĂ© le 29 juillet 2025. 

Desjardins. « Achat d’une maison : Ă©tapes, conseils et calculateurs. Â» desjardins.com, 2022, www.desjardins.com/qc/fr/hypotheque/acheter-maison.html. Site visitĂ© le 29 juillet 2025.

Canada, Agence du revenu. « Le rĂ©gime d’accession Ă  la propriĂ©tĂ© – canada.ca. Â» canada.ca, 2024, www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/impot/particuliers/sujets/reer-regimes-connexes/est-regime-accession-a-propriete.html. Site visitĂ© le 29 juillet 2025.

L’autoritĂ© en matiĂšre de courtage immobilier au QuĂ©bec. « Acheter une propriĂ©tĂ©, Ă©tape par Ă©tape | OACIQ. Â» oaciq.com, 2025, www.oaciq.com/fr/grand-public/acheter/guide-acheteur/. Site visitĂ© le 29 juillet 2025.

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