PremiÚre maison : bien vous préparer pour mieux réussir

Acheter une premiÚre propriété est un projet stimulant. Pour le réussir, il est essentiel de bien comprendre les étapes clés, les outils financiers disponibles et les frais à prévoir. Voici un aperçu des éléments à considérer pour vous lancer avec confiance.
1- Comprendre votre capacitĂ© dâachat
Avant de visiter des maisons ou de rĂȘver Ă une cour arriĂšre, vous devez dâabord Ă©tablir les fondations de votre projet : votre budget.
Il faut donc commencer par une Ă©valuation honnĂȘte de votre situation financiĂšre actuelle. Cela implique de calculer vos revenus, vos dĂ©penses mensuelles, vos dettes et votre capacitĂ© dâĂ©pargne.
Deux ratios sont essentiels pour dĂ©terminer votre capacitĂ© dâemprunt :
- Le ratio dâamortissement brut de la dette : vos frais de logement (prĂȘt hypothĂ©caire, taxes, chauffage) ne devraient pas dĂ©passer 32 % de votre revenu brut.
- Le ratio dâamortissement total de la dette : lâensemble de vos dettes, y compris les prĂȘts auto, cartes de crĂ©dit et autres engagements, ne devrait pas dĂ©passer 40 % de votre revenu brut.
2- La mise de fonds : un levier stratégique
La mise de fonds est la somme que vous devez fournir Ă lâachat dâune propriĂ©tĂ©. Elle peut provenir de vos Ă©conomies, dâun REER (via le RAP), dâun CELIAPP ou dâun don familial admissible.
Voici les exigences minimales :
- 5 % du prix dâachat pour une propriĂ©tĂ© de 500 000 $ ou moins.
- 5 % sur les premiers 500 000 $, plus 10 % sur lâexcĂ©dent, pour une propriĂ©tĂ© entre 500 000 $ et 1 499 999 $.
- 20 % pour une propriĂ©tĂ© de 1,5 million $ ou plus, car lâassurance prĂȘt hypothĂ©caire (SCHL ou Sagen) nâest pas offerte au-delĂ de ce seuil.
Si votre mise de fonds est infĂ©rieure Ă 20 %, une assurance prĂȘt hypothĂ©caire est exigĂ©e (SCHL ou Sagen). Cette prime peut reprĂ©senter jusquâĂ 4 % du montant du prĂȘt, Ă laquelle sâajoute une taxe de 9 975 %. Elle peut ĂȘtre payĂ©e comptant ou ajoutĂ©e au prĂȘt.
Voici un exemple illustrant lâincidence dâune mise de fonds de 5 % avec prime SCHL, comparĂ©e Ă 20 % avec un taux dâintĂ©rĂȘt constant sur 25 ans.

Opter pour une mise de fonds rĂ©duite permet dâacheter plus tĂŽt et peut donner accĂšs Ă de meilleurs taux hypothĂ©caires. En contrepartie, cela entraĂźne le paiement dâune prime dâassurance prĂȘt hypothĂ©caire, qui augmente le coĂ»t total du prĂȘt. Vous devez aussi payer la TVQ de 9,975 % sur cette prime.
3- Les frais de démarrage : à ne pas négliger
En plus de la mise de fonds, divers frais ponctuels doivent ĂȘtre acquittĂ©s avant la transaction ou au moment de celle-ci :
- Frais dâinspection : pour Ă©valuer lâĂ©tat de la propriĂ©tĂ©.
- Frais dâĂ©valuation : exigĂ©s par le prĂȘteur pour confirmer la valeur marchande.
- Honoraires du notaire : pour la rĂ©daction et lâenregistrement des documents lĂ©gaux.
- Droits de mutation immobiliĂšre (taxe de bienvenue) : calculĂ©s selon le prix dâachat ou lâĂ©valuation municipale.
- Frais dâajustement : taxes fonciĂšres, Ă©lectricitĂ©, copropriĂ©tĂ©, etc.
- Frais de déménagement, branchements, ameublement, rénovations.
Ces frais peuvent reprĂ©senter entre 1,5 % et 4 % du prix dâachat. Une bonne stratĂ©gie consiste Ă Ă©pargner ces montants Ă lâavance, en plus de votre mise de fonds.
4- CELIAPP et RAP : deux outils puissants
Le CELIAPP permet dâĂ©pargner jusquâĂ 40 000 $ Ă vie, avec des cotisations annuelles de 8 000 $. Les cotisations sont dĂ©ductibles, les revenus de placement non imposables, et les retraits admissibles exempts dâimpĂŽt.
Ce compte est accessible aux rĂ©sidentes et rĂ©sidents canadiens de 18 Ă 71 ans nâayant pas Ă©tĂ© propriĂ©taires-occupants au cours de lâannĂ©e dâouverture ni des quatre annĂ©es prĂ©cĂ©dentes.
Le RAP permet de retirer jusquâĂ 60 000 $ de votre REER (120 000 $ pour un couple) sans impĂŽt, Ă condition de rembourser le montant sur 15 ans.
Une stratĂ©gie appelĂ©e « emprunt de 90 jours » permet de participer au RAP mĂȘme sans cotisation prĂ©alable : vous empruntez, dĂ©posez dans un REER, attendez 90 jours, puis retirez le montant via le RAP.
Il est essentiel que les fonds soient dans le REER depuis au moins 90 jours avant le retrait afin de respecter les rĂšgles dâadmissibilitĂ©. Cette stratĂ©gie gĂ©nĂšre un remboursement dâimpĂŽt grĂące Ă la cotisation REER, que vous pouvez ensuite utiliser de diffĂ©rentes façons pour optimiser votre mise de fonds.
CELIAPP ou RAP?
En gĂ©nĂ©ral, il est recommandĂ© de prioriser le CELIAPP en raison de ses avantages fiscaux et de lâabsence de remboursement. Le RAP peut ensuite venir en complĂ©ment selon votre situation.5-
5- Préautorisation hypothécaire et accompagnement
Avant de soumettre une offre sur une propriĂ©tĂ©, il est fortement recommandĂ© dâobtenir une prĂ©autorisation hypothĂ©caire.
Cette dĂ©marche vous permet de connaĂźtre le montant maximal que vous pouvez emprunter, de dĂ©montrer votre sĂ©rieux aux vendeurs et de vous protĂ©ger contre une Ă©ventuelle hausse des taux dâintĂ©rĂȘt.
Il est important dâĂ©viter tout nouvel engagement financier important, comme lâachat dâun vĂ©hicule, aprĂšs avoir obtenu votre prĂ©autorisation, car cela pourrait rĂ©duire votre capacitĂ© dâemprunt.
En parallĂšle, il est judicieux de sâentourer de spĂ©cialistes qui connaissent bien le marchĂ© immobilier. Un courtier immobilier ou une courtiĂšre immobiliĂšre, par exemple, peut vous aider Ă cibler les propriĂ©tĂ©s correspondant Ă vos critĂšres, Ă organiser les visites et Ă nĂ©gocier les conditions de lâoffre dâachat, en plus de vous accompagner tout au long du processus.
6- Lâoffre dâachat et le financement
Lorsque vous trouvez la maison qui vous convient, lâĂ©tape suivante consiste Ă soumettre une offre dâachat.
Ce document contractuel officialise votre intention et prĂ©cise plusieurs Ă©lĂ©ments clĂ©s : lâadresse de la propriĂ©tĂ©, le prix proposĂ©, le montant du dĂ©pĂŽt, la date de prise de possession ainsi que les inclusions et exclusions.
Il peut Ă©galement contenir des conditions, telles que lâobtention du financement, une inspection satisfaisante ou la vente de votre propriĂ©tĂ© actuelle.
Le vendeur peut accepter lâoffre, la refuser ou proposer une contre-offre. Une fois lâoffre acceptĂ©e et toutes les conditions remplies, elle devient juridiquement contraignante.
Ă cette Ă©tape, lâinspection prĂ©achat joue un rĂŽle crucial. Elle permet de dĂ©tecter dâĂ©ventuels problĂšmes majeurs et peut influencer la nĂ©gociation ou mĂȘme mener Ă lâannulation de la transaction si les rĂ©sultats sont prĂ©occupants.
7- Le financement et les protections à prévoir
Une fois lâoffre dâachat acceptĂ©e, il est temps de finaliser votre financement. Le choix du prĂȘt hypothĂ©caire est une Ă©tape dĂ©terminante.
Vous aurez différentes options, comme un taux fixe, qui garantit la stabilité de vos paiements pendant toute la durée du terme, ou un taux variable, qui suit les fluctuations du taux préférentiel et peut offrir des économies si les taux sont bas.
Peu importe celui que vous privilĂ©gierez, vous pouvez opter pour des paiements accĂ©lĂ©rĂ©s â hebdomadaires ou toutes les deux semaines â afin de rĂ©duire la durĂ©e dâamortissement et le coĂ»t total des intĂ©rĂȘts.
Il est important de vĂ©rifier que vous dĂ©tenez une assurance afin de couvrir le solde de votre emprunt en cas de dĂ©cĂšs ou pour prendre en charge vos paiements en cas dâinvaliditĂ©.
MĂȘme si vous bĂ©nĂ©ficiez dâune assurance collective par lâentremise de votre employeur, il est important de vĂ©rifier si celle-ci couvre adĂ©quatement vos obligations hypothĂ©caires. Cette protection peut ĂȘtre dĂ©terminante en cas dâimprĂ©vu.
Lâassurance habitation, quant Ă elle, est obligatoire pour obtenir un prĂȘt. Elle doit couvrir au minimum la valeur de remplacement de la propriĂ©tĂ©.
En plus de vous protĂ©ger contre les sinistres comme les incendies, les dĂ©gĂąts dâeau ou le vol, elle inclut gĂ©nĂ©ralement une couverture en responsabilitĂ© civile, essentielle si vous causez involontairement des dommages Ă quelquâun dâautre.
8- La signature chez le ou la notaire
Une fois le financement approuvĂ© et les conditions de lâoffre dâachat remplies, la transaction se conclut chez le ou la notaire.
Il ou elle vĂ©rifie les titres de propriĂ©tĂ©, prĂ©pare les documents lĂ©gaux (acte de vente et dâhypothĂšque), effectue les ajustements de taxes et sâassure que les fonds sont bien transfĂ©rĂ©s au vendeur. Avant la signature, vous devrez fournir une preuve dâassurance habitation couvrant au minimum la valeur de remplacement de la propriĂ©tĂ©.
Câest Ă©galement un bon moment pour discuter de la rĂ©partition de la propriĂ©tĂ© entre les acheteurs, notamment si les mises de fonds sont inĂ©gales.
Le ou la notaire peut vous conseiller sur les options juridiques disponibles pour protĂ©ger les intĂ©rĂȘts de chacun et de chacune, par exemple en prĂ©cisant les parts de propriĂ©tĂ© dans lâacte de vente ou en rĂ©digeant une convention entre copropriĂ©taires.
Une fois les documents signés et les fonds transférés, vous devenez officiellement propriétaire.
En conclusion
Acheter une premiĂšre maison est un projet ambitieux, mais tout Ă fait rĂ©alisable avec une bonne prĂ©paration. En comprenant les Ă©tapes clĂ©s, en utilisant les bons outils dâĂ©pargne, en prĂ©voyant les frais connexes et en vous assurant adĂ©quatement, vous pouvez avancer avec confiance.
Alec Gauthier, M. Sc.
Conseiller adjoint en gestion de patrimoine, Valeurs mobiliĂšres Desjardins

Sources :
Canada, Agence du revenu. « Compte dâĂ©pargne libre dâimpĂŽt pour lâachat dâune premiĂšre propriĂ©tĂ© (CELIAPP). » canada.ca, 27 mars 2023, www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/impot/particuliers/sujets/compte-epargne-libre-impot-achat-premiere-propriete.html.
Centris. « Guide complet : comment acheter une maison en 12 étapes. » centris.ca, 2024, www.centris.ca/fr/blogue/immobilier/guide-complet-comment-acheter-une-maison-en-12-etapes?uc=1. Site visité le 29 juillet 2025.
Desjardins. « Achat dâune maison : Ă©tapes, conseils et calculateurs. » desjardins.com, 2022, www.desjardins.com/qc/fr/hypotheque/acheter-maison.html. Site visitĂ© le 29 juillet 2025.
Canada, Agence du revenu. « Le rĂ©gime dâaccession Ă la propriĂ©tĂ© â canada.ca. » canada.ca, 2024, www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/impot/particuliers/sujets/reer-regimes-connexes/est-regime-accession-a-propriete.html. Site visitĂ© le 29 juillet 2025.
LâautoritĂ© en matiĂšre de courtage immobilier au QuĂ©bec. « Acheter une propriĂ©tĂ©, Ă©tape par Ă©tape | OACIQ. » oaciq.com, 2025, www.oaciq.com/fr/grand-public/acheter/guide-acheteur/. Site visitĂ© le 29 juillet 2025.
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